土拍一日觀察:分化的廣州與進擊的成都
    2023-06-14 06:13:09 來源: 觀點機構

    觀點網 6月13日,廣州、成都兩個城市都進行了集中供地。

    除去延期1個月出讓廣州設計之都三期地塊,13日廣州共出讓5宗涉宅地,總起價44.9億元,總出讓建面35.1萬平方米。

    就如廣州夏季“東邊日出西邊雨”的天氣一般,本場土拍結果可謂是分化至極:兩宗番禺區地塊觸頂搖號,荔灣、番禺、從化三區各有一宗流拍。


    【資料圖】

    同日,成都8宗地全部出讓,共收金94億元,出讓面積401.3畝,6宗地塊達到最高限價。

    成都這場土拍吸引了龍湖、招商、中海、中鐵建、建發、華潤、華發、保利、邦泰等112家房企報名。

    分化的廣州

    廣州本批次土拍時間跨度由6月13日至30日。

    按照計劃,本輪將出讓13宗地塊,但在開拍前夕,增城區廣園快速路南側地塊因故終止出讓,黃埔區開創大道與廣深高速連接處地塊的競價時間調整至7月10日,白云區廣州設計之都三期地塊的競價時間調整至7月13日。

    因此,最終將有10宗地競拍,分布在天河、荔灣、番禺、南沙、花都和從化6個區。

    “天下熙熙,皆為利來;天下攘攘,皆為利往”,這句話很好概括了首場廣州土拍的狀況。在如今房企不再闊綽拿地的情況下,被認為是“城區外圍”的番禺,憑借自身優勢吸引了眾多房企青睞。

    大龍街番禺大道以西BC0613006地塊(番禺好又多地塊)吸引了12家房企,除一眾實力雄厚的央國企,龍湖、美的、路勁等民企也紛紛下場;番禺區大龍街番禺客運站北側地塊亦吸引了5家房企參與競價。

    對市場而言,民企表現出拿地欲望,無疑是釋放出積極信號,也反映出地塊的價值。

    以番禺好又多地塊為例,位于番禺廣場板塊核心,距離5軌交匯(含在建與規劃)樞紐番禺廣場站不到1公里,周邊生活配套十分齊全,生活氛圍濃厚。目前番禺廣場板塊核心區域內已斷供多年,周邊多為二手房項目,亟需“新鮮血液”的注入,有一定市場需求。

    同樣,番禺客運站北側地塊也有較為優越的區位條件,周邊一手房供應不足,對該片區的開發有較好的市場前景。

    雖然兩宗地塊在板塊開發方面有一定局限,可操作度不高,但地塊價值遠大于地理位置的影響,因此能吸引一眾房企一擁而上。

    另一方面,受困于一般的整體條件,番禺市橋貨運站地塊最終流拍收場。地塊周邊2公里范圍內無地鐵,處于城中村和產業園之中,城市界面較一般。

    荔灣小梅大街地塊雖位于西關老城區,周邊各類配套也一應俱全,但自身體量小,開發條件較為苛刻(限高30米,地塊兩側均為高層住宅),未能吸引到房企。

    從化地鐵14號線赤草站西南側地塊雖鄰近地鐵站,但區域熱度不高,最終也無人問津。

    在這場分化的土拍里,房企精細拿地策略表現得淋漓盡致。

    雖然本場土拍的流拍量要大于成交量,但就2023年廣州土拍狀況而言,市場保持著正面導向。在核心與外圍兩者之間,性價比高、有較大操作空間的優質地塊才是房企的首要考量。

    進擊的成都

    同日進行的成都土拍,延續了今年一批次以來的熱度。

    據了解,成都本場土拍采用“限價競買+抽簽競得”的方式進行拍賣,平均溢價率達9.63%。擬出讓地塊分布在錦江區、成華區、金牛區、天府新區和龍泉驛區,均屬于熱門板塊,地塊價值高、房企關注度高,在開拍前便吸引了華潤、保利、招商蛇口、中國鐵建、越秀、龍湖等頭部房企的關注。

    熱度最高的為錦江區金融城錦江片區29畝宗地,在價格“觸頂熔斷”后,共71家企業參與搖號抽簽,最終華潤置地18100元/平方米中標該地塊。該地塊限定清水房價格36000元/平方米,這一清水限定價格為成都目前最高價,同時也為房企留下了足夠的利潤空間。

    該地塊位于金融城東板塊,是金融城三期第一宗住宅用地,鄰近地鐵6、9號線金融城東站。

    根據錦江區規劃,該片區是交子公園金融商務區的承載區之一,這一潛力吸引了房企的垂青。

    目前該區域配套呈現度不高,交通、公園綠地、交子公園金融街區、濱江步行商業街等配套都在建設中。此外,地塊附近有華潤另一項目錦江悅府,可以實現連片開發,在未來的配套規劃上也有充足操作空間。

    中海則以12600元/平方米的價格摘得天府新區華陽街道地塊,溢價率14.54%;華發競得天府新區總部商務區地塊,成交樓面價16700元/平方米,溢價率14.38%,該地塊可開發體量22.86萬平方米,成品住宅建設比例100%。

    值得一提的是,自2019年進軍成都以來,華發尤其看重核心區域核心地段,陸續落子成都核心三圣鄉板塊,戰略意圖表現得十分明確。

    此外,明信拿下天府新區興隆街道、龍泉驛區龍泉街道兩宗地塊;澳南競得金牛區觀音閣前街地塊;蜀道集團競得成華區二仙橋片區地塊;綿陽樹高房地產開發有限公司競得成華區龍潭街道地塊。

    據觀點新媒體統計,去年成都集中供地共推出169宗,成交156宗,流拍13宗。整體市場熱度并不高,溢價出讓的情況也不多見。尤其是在第三輪土拍當中,地市熱度更是降至“冰點”,首次出現無搖號地塊的情況。

    但在今年首批次出讓中,成都地市一改往日頹勢,35宗宅地成交34宗,總成交金額達311億元,此舉是大環境復蘇的整體表現。

    與國內其余主要城市相比,成都地市保持著進擊的姿態,很大程度上歸功于穩健的銷售。

    據統計,近3月來成都二手房成交量保持在2萬套以上,樓市表現出較強韌性。銷售市場的情緒反饋到土拍市場上,刺激開發商更積極地拿地,未來成都土地市場基本面或許會延續高能的狀態。

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    責任編輯: 梅長蘇