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當下，重慶樓市進入了“橫盤”期，房價如同平靜的湖面，波瀾不驚。不過與其說是“橫盤”，不如說分化更為貼切，有的板塊價格在漲，有的板塊價格下跌，最后兩者沖抵，造成這個城市的均價處于橫盤狀態(tài)。普漲的樓市早已經一去不復還，分化才是主旋律，而現(xiàn)在最穩(wěn)妥的購房方式，還是選擇核心區(qū)。01核心區(qū)的價值正在回歸，這一點很多方面都有所體現(xiàn)。開發(fā)商明白。4月份第一次土拍就是很好的證明，觀音橋的一塊地16家開發(fā)商報名來搶，最終以11155元/成交，溢價率達到了50%。而中央公園的地卻只有一家開發(fā)商報名，以8200元/底價成交。要知道中央公園可是重慶“萬元地”最多的一個板塊，如果換作3年前，想必會是另外一個結果。5月31日，觀音橋的一塊地再次破萬，成交樓面價14142元/，直逼重慶地王價格。反觀新區(qū)，即便是重慶減少土地供應以后，也沒幾家開發(fā)商關注，近段時間成交的新區(qū)地塊溢價率全部為0。購房者同樣清楚。打開各個數(shù)據機構的成交報告可以看到，每周成交排行前十的項目，有近一半的是核心區(qū)的項目。這也從側面反映，購房者更愿意為核心區(qū)買單。

圖源銘騰機構02重慶作為一個多中心發(fā)展的城市，樓市本該一榮俱榮、一損俱損，但為何核心區(qū)和新區(qū)的分化會越來越明顯？其一，核心區(qū)配套成熟，更適合生活。核心區(qū)因為起步較早，交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套是完全成熟的，且這種成熟還在不斷完善。包括解放碑、觀音橋、南坪、楊家坪等核心商圈都在進行城市更新，每天都能看到新的變化。概念中的新區(qū)和強者恒強的核心區(qū)并不能相提并論。其二，核心區(qū)領漲抗跌。市場上行的時候，核心區(qū)率先啟動行情，市場下振時期，核心區(qū)能抗住頹勢。這一點很重要，要知道前些年重慶在新區(qū)供應了大量土地，致使新區(qū)開發(fā)如火如荼，價格也肉眼可見的在上漲，但這里面本身是有泡沫存在的。舉個我自己的例子，2021年4月底重慶開始集中土拍，當時地價一浪高過一浪，以為房價要起飛的我和幾個朋友合伙買了兩套房子，一套位于悅來，一套位于海爾路。如今再看，悅來的房子，一平米降了近2000元，而海爾路的房子依然穩(wěn)定。無關房子品質，市場不好的時候，地段抗住了一切。03市場越不好，我們越要盯緊那些優(yōu)質的房子，而當下優(yōu)質房子的一個大前提就是核心區(qū)。我知道這個時候肯定會有人跳出來問，核心區(qū)的價值毋庸置疑，但地段和價格卻難以平衡，讓人高攀不起。朝天門的來福士，建面均價約55000元/；觀音橋的啟元，建面均價約34000元/；楊家坪的D10天際，建面均價約22000元/；……隨便拿出一個項目，總價動輒三五百萬甚至是達到千萬級。即便是核心區(qū)的一些普通項目總價也基本在150萬往上走。但其實這是核心區(qū)給我們的一些固有印象，我們不要老是把目光聚焦到這些千萬級別的豪宅，核心區(qū)也有一些總價較低的項目。甚至在我看來，就算是一些非住宅項目，只要位置核心，總價便宜，回報率算的過來賬，都應該在我們的考慮范圍之內——比如卓越天元。卓越天元自去年開盤以來一直賣的不錯，基本能排進重慶高層成交前十。當然，賣的好的背后是天元的極核位置。卓越天元位于南坪的“圓心”地段，附近約2公里范圍內幾乎囊蓋了南岸最精華的城市資源。不僅是距離軌道3號線及環(huán)線南坪站約800米，卓越天元與即將通車的軌道10號線萬壽路站更是連通的。

項目意境圖商業(yè)上，周邊有成熟繁華的協(xié)信星光時代廣場、萬達廣場、上海城、城市city廣場，以及正在建設中的龍湖南城天街，都是卓越天元步行可達的配套。重慶市六院、南岸區(qū)人民醫(yī)院等醫(yī)療配套，珊瑚實驗小學、珊瑚中學、南坪中學等教育資源也都基本在卓越天元周邊約2公里范圍內。得天獨厚的位置，加上有著深圳“CBD之王”之稱的卓越，即便是兩三百萬的總價，依然有不少人選擇了卓越天元。而最近他們項目新推出的SOHO產品，總價門檻大幅降低，想必會受到更多人的追捧。04從業(yè)地產這些年，我?guī)缀鹾苌賹慡OHO產品，之所以會聊卓越天元，是因為無論從哪個維度來看，這個項目都值得我們推薦。從自住層面來說。項目位置核心，住在這里，生活會非常便捷。除了我們上文提到的成熟配套，卓越天元還在樓下打造了約2.5萬方的商業(yè)mall，穿個睡衣就能逛商場。下樓直達輕軌站，基本不用考慮步行時間，天晴下雨也不會受太大影響。酒店式的入戶大堂，高配地下停車庫，即便是SOHO，同樣有足夠的歸家儀式感。無論作為小年輕過渡、獨立白領的“第二居所”、家長的陪讀空間都非常適合。

項目意境圖

項目意境圖從投資邏輯來講。1、超低門檻

卓越天元新推的SOHO產品總價38萬起，門檻上不會有限制，基本有點閑錢的都能輕松上車。即使是貸款，也不會動用太大的杠桿。2、客流量大，易租易售卓越天元的位置有著天然的租賃優(yōu)勢。周邊超18棟寫字樓，匯集了南坪各個頭部企業(yè)，包括美心集團、科瑞制藥、吉斯瑞制藥、天友乳業(yè)等大型企業(yè)。周邊約10萬的常住人口，超大的客流量，無論是租給私人租戶，還是打包給一些商家，用來做商務酒店、民宿、培訓課堂等都完全沒問題。3、回報率可觀不僅好租，而且租的起價格。卓越天元周邊同面積的小區(qū)，租金差不多在1500—1700元/月。

考慮到卓越天元的位置以及房子的年限，卓越天元的租金大概率是會高于這些小區(qū)的。我們保守一點，以租金1800元/月為例來算一筆賬：總價38萬，每年約2.2萬的租金收入，年回報率在6%左右。當然，我并不是說這個回報率有多高，但是就現(xiàn)在的環(huán)境，參考各類投資形式，他絕對是穩(wěn)定且收益算高的。銀行，雖然穩(wěn)定但是收益一般，以中國銀行為例，5年定期存款率約3.1%，回報率只有卓越天元這類輕資產的一半。股票，高收益但也伴隨著高風險，在我看來和賭博沒什么兩樣。而且本身今年股市環(huán)境也不太理想，自4月19日連續(xù)大跌之后，上證指數(shù)在3000多震蕩，很多專業(yè)的金融從業(yè)者都玩不明白，更別說一些股市小白了。黃金，最近確實很火，一直在穩(wěn)定上漲。但如果仔細一算，十年前黃金約320元/克，現(xiàn)在約450元/克，平均每年收益率約2.8%，完全比不上一些主流不動產。05買房躺著掙錢的時代早已經成為過去，投資新區(qū)，暢想未來的邏輯已然行不通了。核心區(qū)的價值正在回歸，而我們要做的是，在核心區(qū)和新區(qū)差距拉大之前，選中那些性價比高的項目。卓越天元的SOHO產品，總價38萬起，上車門檻低。不談投資這個項目能賺多少，但至少從當前市場來看，對比基金股票、銀行定存等一眾投資方式，卓越天元絕對是一個穩(wěn)健且回報率還不錯的輕資產項目。