【資料圖】
當下,重慶樓市進入了“橫盤”期,房價如同平靜的湖面,波瀾不驚。不過與其說是“橫盤”,不如說分化更為貼切,有的板塊價格在漲,有的板塊價格下跌,最后兩者沖抵,造成這個城市的均價處于橫盤狀態(tài)。普漲的樓市早已經一去不復還,分化才是主旋律,而現(xiàn)在最穩(wěn)妥的購房方式,還是選擇核心區(qū)。01核心區(qū)的價值正在回歸,這一點很多方面都有所體現(xiàn)。開發(fā)商明白。4月份第一次土拍就是很好的證明,觀音橋的一塊地16家開發(fā)商報名來搶,最終以11155元/成交,溢價率達到了50%。而中央公園的地卻只有一家開發(fā)商報名,以8200元/底價成交。要知道中央公園可是重慶“萬元地”最多的一個板塊,如果換作3年前,想必會是另外一個結果。5月31日,觀音橋的一塊地再次破萬,成交樓面價14142元/,直逼重慶地王價格。反觀新區(qū),即便是重慶減少土地供應以后,也沒幾家開發(fā)商關注,近段時間成交的新區(qū)地塊溢價率全部為0。購房者同樣清楚。打開各個數(shù)據機構的成交報告可以看到,每周成交排行前十的項目,有近一半的是核心區(qū)的項目。這也從側面反映,購房者更愿意為核心區(qū)買單。
圖源銘騰機構02重慶作為一個多中心發(fā)展的城市,樓市本該一榮俱榮、一損俱損,但為何核心區(qū)和新區(qū)的分化會越來越明顯?其一,核心區(qū)配套成熟,更適合生活。核心區(qū)因為起步較早,交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套是完全成熟的,且這種成熟還在不斷完善。包括解放碑、觀音橋、南坪、楊家坪等核心商圈都在進行城市更新,每天都能看到新的變化。概念中的新區(qū)和強者恒強的核心區(qū)并不能相提并論。其二,核心區(qū)領漲抗跌。市場上行的時候,核心區(qū)率先啟動行情,市場下振時期,核心區(qū)能抗住頹勢。這一點很重要,要知道前些年重慶在新區(qū)供應了大量土地,致使新區(qū)開發(fā)如火如荼,價格也肉眼可見的在上漲,但這里面本身是有泡沫存在的。舉個我自己的例子,2021年4月底重慶開始集中土拍,當時地價一浪高過一浪,以為房價要起飛的我和幾個朋友合伙買了兩套房子,一套位于悅來,一套位于海爾路。如今再看,悅來的房子,一平米降了近2000元,而海爾路的房子依然穩(wěn)定。無關房子品質,市場不好的時候,地段抗住了一切。03市場越不好,我們越要盯緊那些優(yōu)質的房子,而當下優(yōu)質房子的一個大前提就是核心區(qū)。我知道這個時候肯定會有人跳出來問,核心區(qū)的價值毋庸置疑,但地段和價格卻難以平衡,讓人高攀不起。朝天門的來福士,建面均價約55000元/;觀音橋的啟元,建面均價約34000元/;楊家坪的D10天際,建面均價約22000元/;……隨便拿出一個項目,總價動輒三五百萬甚至是達到千萬級。即便是核心區(qū)的一些普通項目總價也基本在150萬往上走。但其實這是核心區(qū)給我們的一些固有印象,我們不要老是把目光聚焦到這些千萬級別的豪宅,核心區(qū)也有一些總價較低的項目。甚至在我看來,就算是一些非住宅項目,只要位置核心,總價便宜,回報率算的過來賬,都應該在我們的考慮范圍之內——比如卓越天元。卓越天元自去年開盤以來一直賣的不錯,基本能排進重慶高層成交前十。當然,賣的好的背后是天元的極核位置。卓越天元位于南坪的“圓心”地段,附近約2公里范圍內幾乎囊蓋了南岸最精華的城市資源。不僅是距離軌道3號線及環(huán)線南坪站約800米,卓越天元與即將通車的軌道10號線萬壽路站更是連通的。
項目意境圖商業(yè)上,周邊有成熟繁華的協(xié)信星光時代廣場、萬達廣場、上海城、城市city廣場,以及正在建設中的龍湖南城天街,都是卓越天元步行可達的配套。重慶市六院、南岸區(qū)人民醫(yī)院等醫(yī)療配套,珊瑚實驗小學、珊瑚中學、南坪中學等教育資源也都基本在卓越天元周邊約2公里范圍內。得天獨厚的位置,加上有著深圳“CBD之王”之稱的卓越,即便是兩三百萬的總價,依然有不少人選擇了卓越天元。而最近他們項目新推出的SOHO產品,總價門檻大幅降低,想必會受到更多人的追捧。04從業(yè)地產這些年,我?guī)缀鹾苌賹慡OHO產品,之所以會聊卓越天元,是因為無論從哪個維度來看,這個項目都值得我們推薦。從自住層面來說。項目位置核心,住在這里,生活會非常便捷。除了我們上文提到的成熟配套,卓越天元還在樓下打造了約2.5萬方的商業(yè)mall,穿個睡衣就能逛商場。下樓直達輕軌站,基本不用考慮步行時間,天晴下雨也不會受太大影響。酒店式的入戶大堂,高配地下停車庫,即便是SOHO,同樣有足夠的歸家儀式感。無論作為小年輕過渡、獨立白領的“第二居所”、家長的陪讀空間都非常適合。
項目意境圖
項目意境圖從投資邏輯來講。1、超低門檻
卓越天元新推的SOHO產品總價38萬起,門檻上不會有限制,基本有點閑錢的都能輕松上車。即使是貸款,也不會動用太大的杠桿。2、客流量大,易租易售卓越天元的位置有著天然的租賃優(yōu)勢。周邊超18棟寫字樓,匯集了南坪各個頭部企業(yè),包括美心集團、科瑞制藥、吉斯瑞制藥、天友乳業(yè)等大型企業(yè)。周邊約10萬的常住人口,超大的客流量,無論是租給私人租戶,還是打包給一些商家,用來做商務酒店、民宿、培訓課堂等都完全沒問題。3、回報率可觀不僅好租,而且租的起價格。卓越天元周邊同面積的小區(qū),租金差不多在1500—1700元/月。
考慮到卓越天元的位置以及房子的年限,卓越天元的租金大概率是會高于這些小區(qū)的。我們保守一點,以租金1800元/月為例來算一筆賬:總價38萬,每年約2.2萬的租金收入,年回報率在6%左右。當然,我并不是說這個回報率有多高,但是就現(xiàn)在的環(huán)境,參考各類投資形式,他絕對是穩(wěn)定且收益算高的。銀行,雖然穩(wěn)定但是收益一般,以中國銀行為例,5年定期存款率約3.1%,回報率只有卓越天元這類輕資產的一半。股票,高收益但也伴隨著高風險,在我看來和賭博沒什么兩樣。而且本身今年股市環(huán)境也不太理想,自4月19日連續(xù)大跌之后,上證指數(shù)在3000多震蕩,很多專業(yè)的金融從業(yè)者都玩不明白,更別說一些股市小白了。黃金,最近確實很火,一直在穩(wěn)定上漲。但如果仔細一算,十年前黃金約320元/克,現(xiàn)在約450元/克,平均每年收益率約2.8%,完全比不上一些主流不動產。05買房躺著掙錢的時代早已經成為過去,投資新區(qū),暢想未來的邏輯已然行不通了。核心區(qū)的價值正在回歸,而我們要做的是,在核心區(qū)和新區(qū)差距拉大之前,選中那些性價比高的項目。卓越天元的SOHO產品,總價38萬起,上車門檻低。不談投資這個項目能賺多少,但至少從當前市場來看,對比基金股票、銀行定存等一眾投資方式,卓越天元絕對是一個穩(wěn)健且回報率還不錯的輕資產項目。

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