6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，下調個10基點；5年期以上LPR為4.20%，同樣下調10個基點。

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這是繼去年8月份以來時隔10個月LPR再次下調。作為房貸利率參考基礎，5年期LPR很大程度上關系著房貸利率的變動。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“對房地產而言，降息最大的效應就是降低月供成本。從去年以來5年期LPR下降的效應來看，降息對帶動商品房銷售有一定作用。”

首套房百萬房貸月供將減少57元

由于房貸利率的定價基準是參考最近一期5年期LPR形成，那么，5年期LPR再次下調對于房貸來說有怎樣的影響？

中指研究院市場研究總監陳文靜表示：“本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平。伴隨著5年期以上LPR下調，當前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個基點）、4.8%（5年期以上LPR+60個基點），已降至歷史低位。”

以“100萬貸款本金、30年期、等額本息”為例，如果是首套房，目前全國房貸利率約為4%，其月供額為4774元。若下調10個基點，其月供額為4717元，月供額將減少57元。如果是二套房，目前全國房貸利率約為4.9%，其月供額為5307元，若下調10個基點，其月供額為5247元，月供額將減少60元。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進分析稱：“房貸利率政策總體上會朝著進一步下調的方向演進，充分體現了降低貸款成本、激活合理住房消費需求的導向。隨著LPR利率的下調，預計最近兩周各大銀行會紛紛下調房貸利率，即普遍會下降10個基點，這也意味著新一輪寬松的房貸政策也會開啟。”

多城房貸利率下限破“4”

李宇嘉稱：“此前，全國統一首套住房商業性個人住房貸款利率下限為4.1%，此次5年期LPR下調10個基點后，統一房貸利率下限有望突破4%關口。”

根據上海易居研究院統計，全國15個代表性城市6月份首套房商業貸款利率均值為4.03%。其中，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市首套房貸款利率最高，分別為4.85%、4.65%、4.60%和 4.30%。其他城市均低于4.1%的水平。

而從二套房貸款利率來看，根據上海易居研究院統計，全國15個代表性城市的二套房商業貸款利率均值為4.96%。其中，北京和上海二套房貸款利率明顯偏高，均為5.35%。而其他城市二套房貸款利率均為4.9%，即均為“LPR+60 個基點”的定價模式。

事實上，今年以來，為了降低購房成本，多地在全國統一房貸利率下限的基礎上，自主下調房貸利率。根據中指研究院在5月發布的統計數據顯示，今年以來，全國已有超40城調整首套房貸利率下限擊穿4%。其中，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已降至3.7%。

圖/中指研究院

業界：建議配合降息推進需求端“降成本”

今年上半年，樓市先經歷了一波“小陽春”的復蘇行情，但是到4月、5月份樓市下行壓力逐漸增大，此時降息對于提振房地產市場信心具有積極意義。

李宇嘉認為，從去年以來5年期LPR下降的效應來看，降息對帶動商品房銷售有一定作用。但是，由于居民對收入和就業的預期偏謹慎，預防性儲蓄需求增加，而剛需、改善型需求在按揭首付和月供上的壓力比較大，降息對促進商品房市場企穩的彈性下降，每月月供節約幾十元、上百元，解決不了支付首付和可持續支付月供的壓力。

對此，李宇嘉建議，可以配合降息，打出政策“組合拳”，推進需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實看到購買力的相對提升。比如，合理下調存量房貸利率，合理下調二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經紀服務費率，全面推進二手住房“帶押過戶”，推進存量商業貸款轉公積金貸款、提高“組合貸”審批效率等。這些降成本措施疊加一起，全面降低交易成本、疏通交易堵塞。

陳文靜也表示：“隨著市場下行壓力不斷加大，房地產政策優化預期也在逐步增強。從政策內容上看，中央和監管部門或通過降低交易稅費、降低中介費等方式進一步降低購房成本，加大保交樓資金支持力度，加大房企資金支持力度等；在地方層面，核心一二線城市政策存在較大優化空間，如通過‘一區一策’與生育政策、人才政策結合等方式進行調整。若更多實質性政策落地，市場預期或進一步好轉和修復，從而帶動房地產市場逐漸企穩，下半年市場有望溫和修復。”

“當前首套房貸款利率比二套房貸款利率要低很多，即相差90個基點。所以從有效提振市場的角度出發，對首套房認定標準的降低將更具積極的意義。各類購房者若可以享受到首套房的貸款資格，則可以比較明顯地降低貸款成本和購房成本，自然也將利好三季度購房市場的活躍。”嚴躍進表示。

新京報記者 徐倩

編輯 武新 校對 陳荻雁