根本的區別在于土地的性質，大產權是有完全產權的國有出讓土地，而小產權房則是集體土地。隨之而來區別的還包括有房屋性質、交易限制、證件類型、基本配套等多種事務。需要注意的是大產權房是市面上常見的商品住房或是公寓等，這些房子可以完成正常的過戶手續，而小產權房并不具備對集體外人員過戶的功能，買房時務必區分清楚。

小產權房有哪些類型

1、通常意義上的小產權房

也就是占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑。一般來說，該類型的小產權房在實際生活中，是最常見的。

2、限制銷售的小產權房

也就是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售。同時還是具有產權糾紛的不完全產權房。

3、軍產房

所謂的軍產房，其實意思就是指在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之后賣給軍人以外的地方居民。因此，人們就俗稱“軍產房”。

4、部分二手房

在實際生活中，有一些二手房還沒辦理征地手續及欠繳土地出讓金，就這樣直接進買賣交易了，該類型的二手房也為小產權房。一般來說，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

為什么不建議買小產權房

1、缺少“五證”

“五證”是消費者取得房產證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內的房地產項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。盡管“小產權房”一片熱銷，但眾多業內人士卻認為，“小產權房”存在諸多風險，最大的問題就是沒有產權，不受法律的保護。

2、質量難保證

房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。小產權房一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

3、拆遷難補償

小產權房實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

4、配套不完善

小產權房不能保證社區內的相關配套設置建設，甚至暖氣天然氣等基礎配套都不能保證。(yuezhongtian)