房貸月供不變可以選擇縮短年限。房貸月供不變，縮短還款年限，可以有效地減少房貸利息，對于想要減少房貸總利息的用戶來說，提前歸還房貸后，選擇月供不變縮短年限是有必要的。而用戶只想緩解每月的還款壓力，則在提前還款后，可以選擇月供減少還款年限不變，這樣就沒必要選擇月供不變縮短年限。

不同的用戶經濟狀況、還款能力以及對未來資金的規劃均不相同，因此用戶提前歸還房貸后，需要根據自己的需求來選擇后續的還款方式。月供不變縮短年限，可以讓用戶提前還清房貸，這樣不僅可以降低房貸總利息，也可以讓用戶盡早還清這一筆負債。

房貸提前還款縮短年限的計算方法如下：

1、房貸提前還款后剩余的本金=(貸款總額-提前還款部分)。

2、房貸提前還款后剩余的利息=(貸款總額-提前還款部分)*協議利率*還貸年限。

商業貸款和公積金貸款最大的區別是利率不同，國家調整貸款利率時，商業貸款和公積金貸款分別調整。貸款的調整利息，從下一年的元月一號開始調整。提前還貸款，不影響利率，但是影響用戶每個月的還貸總額。