商業房不可以變更為住宅，因為房屋產權性質是根據土地性質確定的，因此不能進行變更。根據《民法典》第二百七十九條：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

商業房和住宅房的區別

商業性質的樓盤項目的土地使用年限、水電收費標準等都不同于住宅項目。具體可分為：

1、商業房和住宅建設規劃的目的和使用性質不同，二者的公共配套設施指標不同，產權證標的內容也不同;

2、土地出讓年限有區別，商業綜合樓和公寓式酒店只有40年，住宅類土地出讓年限是70年。商業用房后期要面臨土地使用權需要續期的問題;

3、貸款期限不同，商業貸款一般不能超過10年，且不能申請住房公積金貸款;

4、稅費不同，商業類不能享受住宅類的稅費優惠;維修資金是按成交價的2%收取，而住宅類是按照成本價的6%至8%收取;

5、商業類項目的使用成本比住宅類高，商業類的水、電、氣是按商業標準收費，物業費也高于住宅類物業的收費標準，且商業綜合樓用于居住時不能辦理落戶手續。

用地性質規定

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;

(四)商業、旅游、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。(zhoulingling1)