只要是縣(區(qū))級房屋主管部門下發(fā)的房產(chǎn)證就是大產(chǎn)權(quán)，如果是鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，那就是小產(chǎn)權(quán)。不過，有的地方是房產(chǎn)證、土地證合一的，但事實上，看房本是不是大產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵不在于有幾個證，而在于房產(chǎn)證是誰發(fā)的。

小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別

小產(chǎn)權(quán)房：

(1)小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，個人并沒有實際的產(chǎn)權(quán)。

(2)個人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。

(3)小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。

(4)購買小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

大產(chǎn)權(quán)房：

(1)大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。

(2)職工可以自由轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒有時間上的規(guī)定。

(3)大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對象可以是任何人。

(4)購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進行使用或轉(zhuǎn)讓，不用補繳任何費用。

購買小產(chǎn)權(quán)房存在哪些風險

(1)缺少五證

所謂“五證”是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認為，“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風險，最大的問題就是沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護。

(2)拆遷難補償

小產(chǎn)權(quán)房，除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

(3)質(zhì)量難保證

最可怕的是，房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

(4)配套不完善

小產(chǎn)權(quán)房幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。(liyang)