開發商們今年的業績沖刺力度，似乎比往年都要強。

“金九”未現，“銀十”也被外界預期很大程度落空，在“金九”的尾聲、“國慶檔”黃金周來臨之際，京城樓市反而迎來了最為繁忙的一周。各個售樓處不但取消了假期，更是直接取證加緊推盤。包括綠城西山云廬、中建玖合府、中駿金輝·未來云城、首開金茂·望京樾、華曦府、上源府、學府沁園、星光城在內的8個新項目集中取證，即將于9月底至10月初之間開盤。

在售樓處不放假、銷售人員賣力促銷背后，實則映射出一個關于北京樓市的殘酷現實：市場寒意不減，期房與現房的住宅庫存突破了11萬套。在分化的市場中，加緊去化、促進回款成為所有開發商的迫切需求。即便是太陽宮的玖合府，奶西的望京樾這樣的熱門項目，也存在“去化焦慮”，主動加快了推盤節奏，希望更快一步鎖定業績，收獲銷售目標達成的安全感。

現狀

新項目開盤節奏越來越快

第三批集中供應的土地塵埃落定后，沒有流拍，收金500億元的結果似乎給了開發商一定的信心。正因如此，此前不被看好的“銀十”也被外界寄托了一些“額外”的期待。加上國慶假期，留京成了大部分人的選擇，因此去售樓處逛一逛，看看房也就被列入了不少人的假期清單。

于是，9月底開始，新盤從亮相到開盤的節奏明顯加快了。

位于朝陽區奶西的首開金茂·望京樾，主打全優改善型的科技住宅，是6月份才出讓的住宅地塊，在9月10日中秋節當天就開放了售樓處，正式對外亮相。僅僅15天后，9月25日，便宣布認籌優惠正式截止，即將開盤。前后也就兩個多禮拜的時間。

同樣加快節奏的還有豐臺的華曦府，項目所在的豐臺小瓦窯地塊于今年6月1日，由首鋼地產聯合電建地產摘得， 9月初開放了售樓處，9月23日開放樣板間，指導價7.5萬元/平方米。項目負責人向北京青年報記者透露，華曦府主打96-139平方米的三居、四居戶型，瞄準京西的改善需求，目前登記客戶數量已經超過了可售套數，也將于近期開盤。

據觀察，這些開盤提速的項目，都是一些續客相對來說比較理想，或者說不太愁賣的項目，所以才能夠在售樓處開放比較短的時間里，就積累了足夠的客戶。

明顯的例子還有太陽宮的某新盤項目，亮相才半個月左右，便截止了排號，并將于9月30日開盤。由于該項目的實際購買價格約為11.7萬元/平方米，與周邊次新房13萬-15萬元的二手房價格存在明顯倒掛，也被業內稱為“太陽宮最便宜的豪宅”。

除此之外，國慶檔前后，還有包括綠城西山云廬、中駿金輝·未來云城、上源府、學府沁園、星光城等多個新盤項目也集中取證，可以預期的是，京樓即將迎來一波開盤潮。

對此，58安居客房產研究院北部分院總監李震告訴北青報記者，其實從去年集中供地以來，新盤上市的節奏一直在加快，目前多數新盤從拿地到開盤大概3個月時間。背后的原因都跟房企內卷有關，為了搶占客戶，選擇加快節奏，搶跑入市。

合碩機構首席分析師郭毅也表示，目前的北京市場中，購房人群的分化還是比較嚴重的，對于偏改善和項目價值邏輯清晰的樓盤，就會出現搶購、購房人及時出手的狀態。

影響

樓市庫存沖上了新高

開盤新項目越來越多，是否意味著樓市回暖了呢?其實并不然!

在業內專家看來，并未感覺到樓市成交已經出現了明顯回暖。郭毅告訴北青報記者，市場上熱銷盤的供應量和成交量放在整個樓市的體量里，都是相對有限的。比如說玖合府，一共400多套房，望京樾也是幾百套房，就算都取得熱銷，一下子全都賣光，對于北京樓市整體成交量來說，數據層面上的拉動也是有限的。這樣的熱銷盤只會是一個短期的刺激，它很難形成持續性的回暖現象。

根據住建委網站的數據顯示，最新取證的8個新盤項目，獲批可銷售房源超過3000套，至此，北京樓市可售期房住宅和現房住宅分別為79046套和30957套，合計庫存超過11萬套住宅。按照近期單月5000套左右的新房成交，去化周期高達22個月，需要將近兩年的時間。這對于市場來說是一個龐大的體量，而且還不包括剛剛成交的三批次住宅用地。

李震也表示，由于9月底10月初有大量新盤集中入市，其中不乏熱盤，樓市成交數據大概率會有明顯提升，但整體庫存壓力仍然巨大。

郭毅透露，除了價格倒掛的爆款項目外，絕大多數的新盤續客周期比較長，或者開盤以后，業績表現差強人意，進入后面的順銷期，面臨著巨大的銷售壓力。

預期

樓市底部已經確立

樓市在壓力下，最欠缺的就是信心。

不過，未來極有可能好轉。

郭毅表示，寬松的信號已經足夠多，市場已經到底了。現在核心關鍵是樓市成交量什么時候從底部反彈。而這個反彈取決于剛需和剛改家庭的需求有沒有被啟動。

因為目前市場上，起主導作用的是高端財富人群，今年單價10萬+的項目銷售已經創了一個歷史新高。所以市場需要更多像望京樾、華曦府這樣的高性價比項目，給市場一個更清晰的預期。

李震也認為，不管是從價格端還是政策端，京城樓市都已經到底。

首先，從價格上看，剛剛結束的三批次土拍已經釋放了明顯信號，銷售指導價穩中有升，不少地塊有所上漲。比如海淀0013地塊指導價8.5萬元/平方米，而去年二批次的中海匯德里、幸福里潤園指導價是8.3萬元/平方米，上漲2000元/平方米;豐臺造甲村地塊指導價10.6萬元/平方米，一批次北京瑞府的指導價是10.2萬元/平方米。

其次，從政策端來講，北京近期一直有放松的信號在釋放。比如近幾天出臺的存量房交易“連環單”業務并行辦理的政策，能夠縮短置換交易周期，鼓勵改善需求入市，加快銷售速度。再比如三批次所有項目均鼓勵建設全齡友好社區，通州“雙限松動”，房貸利率 “破5”等。

所以李震認為，現階段開發商開盤優惠力度比較大，是一個不錯的購房窗口。郭毅也表示，只要調控一開始放寬，就不會是一個短期之內再產生方向逆轉的動作，比如說降息，在進入降息通道之后，會是持續降息，至少要維持兩年左右。接下來會進入到一個政策放松的通道，這會逐漸影響到更多有意向的購房家庭。

因此，郭毅預計，到明年3月至4月，政策層面有可能會釋放出更多利好聲音，那時，北京樓市將出現成交層面真正回暖的機會點。(李桁)